园区中国：中天2010年开始进军产业地产领域，这个战略转变是怎样形成的?

国际金融创新园

园区中国：产业地产与住宅地产是完全不同的玩法，你们的团队在转型过程中是否有过不适应?

张宇凯：做出这个决定的确并不容易，我们团队内部也有过不同意见的交锋。相比于住宅周转快、现金流容易平衡，做园区需要一个很长的培育期，现金回流慢得多，且园区招商面对的是中小企业，住宅销售面对的是个人消费者，完全是两个不同的模式，团队一开始并不适应。

在这个过程中，我们有针对性的制定了几个目标。一是调动各种集团资源，先保证自己在这个行业活下来，二是快速做大规模，将园区个数、产业园建筑面积做起来，改变以前中天对外的单一开发商印象，三是做好示范园区招商，做几个亮点出来。

园区中国：产业园区建设周期长，建设培育期沉淀大量资金，这个问题怎么解决?

园区中国：我们看到中天在产业地产方面既有重资产的自建园区，也有轻资产的二房东模式，轻重资产平衡方面是怎样考虑的?

张宇凯：我们觉得做产业地产永远要考虑的就是“合作，把事做成”。做产业地产很多困难，成功的时间成本重，要么就没做成，要么事做成了，自己也被别人并购了，能坚持到做成事的并不容易。

重资产这块，讲究的是一个产融结合。中天的原则是投入和持有之前，必须把金融方案结合在一起考虑。有了金融解决方案才敢去做重，如果后期市场有变，必须保证重资产能够退出。对于项目储备，中天是住宅和产业地产两条跑道一起跑。我们整备的土地中，有旧改土地，符合住宅开发条件的，交给地产板块去做，没有住宅开发条件，但能做产业的交给产业园区板块做，通过金融板块的配合去慢慢成长。

园区中国：我们看到中天也在东莞做一些孵化器和众创空间，东莞的创业氛围能否支撑这些业态?

张宇凯：东莞与其他非一线城市相比，最大的优势就是有完整的产业集群，从原本的传统产业中会衍生出很多新的需求，这些需求又催生出很多本土化的创业团队。在东莞创业与北京、深圳不同，那些城市的创业必须有强大资本驱动，而在东莞创业门槛低得多，我们为这些创业团队提供空间和各式服务，特别是金融创新服务，希望借助其发掘出一些潜力创业企业，为后续产业园的招商做储备。

园区中国：做产业地产，运营是一个绕不过去的话题，这方面中天有哪些考量?

张宇凯：我们现在提出一个目标，通过数据整合手段做到精兵简政，每个园区培养一个CEO。这个CEO是这个园区负责运营或者招商的人，对外称“CEO”，对内是“保姆”——他要做园区企业的全程保姆。对这些园区CEO来说，每个企业的所有事情都与你有关，这样就在管理方面省去了大量的中间环节。

比如我们有一个节能环保企业，从基础物业服务、金融服务、人才服务，对接政府的政务服务，甚至其他服务，都要由园区CEO来负责。也许他不一定能自己解决，但是必须知道这些企业的需求，能够推动这家企业和我们的关联板块发生联系，起到串联的作用。就像一个开关，如果一下子有5个按钮，经常会按错，如果只有一个按钮，一定不会按错，如果服务类别不够再慢慢加功能。

目前我们在园区服务体系中引入了安永会计师事务所，几个创投机构还有基金，他们入园的同时还能为园区企业需求提供外包式服务。这部分外包式服务产生的效益，我们园区CEO能够享受分红，这样就能从制度上调动他们的积极性。

通过这种模式，我们让一线员工懂得怎样发现价值。一旦一线员工发现入园企业的需求，我们可以马上组织团队去跟进。

我们正紧锣密鼓筹备中天产业金融和大数据信息服务中心，通过引入、联动、全金融产业链机构、大数据研究团队及高校为园区企业解决短、中、长 、债券和股权融资等不同类型的金融服务，满足园区企业多层次的资金需求，降低中小企业融资门槛及成本。同时，我们对园区企业生产、行业、市场等经营数据进行分析研究，为企业提供最匹配的和最接地气的参考和依据。

园区中国：中天对于登陆资本市场有没有考虑?

张宇凯：经过几年对园区的运营，我们对于项目的收益等各项数据看得越来越清晰，我们已在香港并购了一个投行，希望未来在香港资本市场有所突破。

园区中国：在股权投资方面，中天目前做了哪些尝试?

张宇凯：我们的科创基金目前投了11家园区企业。在股权投资方面，我倾向于慢火煲粥、顺势而为，找到合适的退出节点和机制，这个不能急，还在持续探索和实践当中。

园区中国：近期有哪些新动作或者想法?

张宇凯：我们最近成立了中天产业集团，将会对原有的运作模式进行进一步的优化。